Rol 13.386-2016, 26 de febrero de 2017, Corte de Apelaciones de Santiago.
Previo al análisis de fondo del reproche del recurrente se hace necesario indicar que el contrato cuya terminación se demanda corresponde a un leasing inmobiliario, el que ha sido definido por la doctrina como "un contrato en virtud del cual la compañía de leasing adquiere a petición expresa del cliente, determinados bienes para entregárselos en arrendamiento, mediante una renta mensual y con opción para el arrendatario de adquirirlos bajo ciertas condiciones." En cuanto a sus características se ha dicho que "corresponde a una operación unitaria integrada por varios contratos. Tal operación no coincide con ninguna de las categorías dogmáticas del derecho de las obligaciones y de los contratos, situación que no es exclusiva del leasing, sino que se presenta también tratándose de otras operaciones que constituyen medios de financiamiento en la actividad mercantil".
Santiago, veintitrés de febrero de dos mil diecisiete.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción del fundamento tercero, que se elimina.
Y se tiene en su lugar y, además, presente:
Primero: Que con el mérito del documento acompañado a fojas 9, se tiene por acreditado en autos que entre el Banco de Chile y el demandado Leonel Ávalos Moscoso, por escritura pública de 29 de septiembre de 2003, se celebró un contrato denominado "arrendamiento" por el cual el primero, con el exclusivo objeto de celebrar dicho pacto, procedió a adquirir para sí el inmueble lote y vivienda Nº 14 de la Manzana A del plano de loteo correspondiente a la quinta etapa del "Conjunto Habitacional Altos de Quilicura", con el número 145 de calle Pasaje Las Cañas. Asimismo, consta del citado instrumento que el actor dio en arrendamiento la citada propiedad al señor Ávalos, a contar de esa fecha y hasta el 29 de septiembre de 2015, por la renta de 25,33 unidades de fomento mensuales pagadera a partir del 29 de octubre de 2003. En la cláusula sexta se consigna: "Las partes dejan expresa y especial constancia que el Banco de Chile ha adquirido el inmueble objeto del presente contrato, a expresa solicitud de la arrendataria y con el único objeto de dárselo en arrendamiento con opción de compra"; en la cláusula décimo cuarta se pacta que "el arrendatario incumplirá el contrato en los siguientes casos: a) Si no paga oportunamente una cualquiera de las rentas o de los impuestos directos o contribuciones que afecten al inmueble arrendado..."; en la misma estipulación se agrega "Producido alguno de estos incumplimientos o hechos, el Banco estará facultado para solicitar la terminación del presente contrato y, por lo tanto, para exigir la inmediata restitución del bien arrendado y el pago de todas las rentas de arrendamiento vencidas pendientes de pago a la época de terminación anticipada del contrato, declarada judicialmente, con los intereses moratorios que correspondan y a título de estimación anticipada de los perjuicios que el incumplimiento y término anticipado del contrato pudiera causar al arrendador, una cantidad única equivalente a la suma de todas las rentas de arrendamiento pactadas en el contrato, con vencimiento entre la fecha de terminación anticipada del mismo, declarada judicialmente, y hasta el día en que el arrendamiento hubiera terminado naturalmente, conforme al plazo estipulado en la cláusula cuarta del presente contrato; más el monto señalado en la cláusula décimo sexta siguiente como precio de venta del bien arrendado". En la cláusula vigésimo primera Pedro Rodolfo Ávalos Moscoso se constituye en fiador y codeudor solidario de todas y cada una de las obligaciones asumidas por Leonel Esteban Ávalos Moscoso. Por escritura de 25 de noviembre de 2003, las partes modifican el pacto anterior en el sentido que las rentas de arrendamiento -144 cuotas mensuales y sucesivas- lo serán por el equivalente a 25,33 unidades de fomento cada una de ellas, con vencimiento los días 29 a partir de noviembre de 2003.
En el libelo de demanda se expone que llegada la fecha de vencimiento de la renta que se hizo exigible el 29 de octubre de 2012, esta no fue solucionada, adeudando al actor por concepto de rentas vencidas al mes de mayo de 2015, inclusive, la cantidad de 810,56 unidades de fomento, equivalente al 9 de junio de esa anualidad a la suma de $20.221.883, más los intereses pactados. Junto a la acción de terminación de contrato por no pago de rentas se intenta, también, la acción de cobro de la cláusula penal pactada por el equivalente a 151,98 unidades de fomento, señalando el actor que esta suma a las rentas vencidas entre junio y octubre de 2015.
Segundo: Que previo al análisis de fondo del reproche del recurrente se hace necesario indicar que el contrato cuya terminación se demanda corresponde a un leasing inmobiliario, el que ha sido definido por la doctrina como "un contrato en virtud del cual la compañía de leasing adquiere a petición expresa del cliente, determinados bienes para entregárselos en arrendamiento, mediante una renta mensual y con opción para el arrendatario de adquirirlos bajo ciertas condiciones." En cuanto a sus características se ha dicho que "corresponde a una operación unitaria integrada por varios contratos. Tal operación no coincide con ninguna de las categorías dogmáticas del derecho de las obligaciones y de los contratos, situación que no es exclusiva del leasing, sino que se presenta también tratándose de otras operaciones que constituyen medios de financiamiento en la actividad mercantil". (Sandoval López Ricardo. Derecho Comercial, Tomo III volumen II, quinta edición, Colección Manuales Jurídicos, Editorial Jurídica de Chile, año 2007, págs. 110 y 111). La citada convención, conforme a las cláusulas antes transcritas, contiene la cesión del uso y goce del inmueble -arrendamiento- y el derecho de opción, siendo en definitiva una figura atípica, que no deja de serlo por asimilación a otras convenciones que lo integran.
Tercero: Que en las condiciones descritas, no resulta aplicable en la especie la Ley N° 19.281, pues la situación allí regulada no es un leasing inmobiliario, sino un contrato de distinta naturaleza -arrendamiento con promesa de compraventa- que exige al interesado adscribirse al sistema que gobierna, celebrando un contrato de ahorro metódico con una institución autorizada, razón por la cual yerra el sentenciador al calificar jurídicamente el pacto conforme al cuerpo legal señalado y decidir, en consecuencia, desestimar la demanda.
Cuarto: Que por otro lado, considerando la naturaleza atípica del contrato de marras y siendo un hecho establecido en la causa que el demandante dio en arrendamiento el inmueble de que se trata en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado el 29 de septiembre de 2003, ha de concluirse que la acción judicial para obtener se declare la terminación del contrato, la restitución del bien raíz, el pago de las rentas adeudadas y las indemnizaciones pactadas, debe someterse al procedimiento reglamentado en el título VI del Libro II del Código de Procedimiento Civil y, específicamente, al previsto en el artículo 611 del citado texto legal, relativo a las reconvenciones de pago.
Quinto: Que, en el caso de autos, se hizo aplicación del procedimiento previsto en la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, normativa ajena a la materia de autos; sin embargo, esa realidad procesal ningún perjuicio ocasionó a las partes, desde que como lo ordena el artículo 1977 del Código Civil, en relación con la norma del artículo 611 del Código de Enjuiciamiento Civil, se practicaron a los demandados las dos reconvenciones de pago como lo ordena la ley.
Sexto: Que establecida la existencia del contrato habido entre las partes y al no haber acreditado las demandadas el pago oportuno de las rentas pactadas desde el mes de octubre de 2012 y hasta octubre de 2015, se tiene por probada la infracción contractual reclamada, lo que hace procedente acoger la pretensión del actor y declarar terminado el contrato de arrendamiento que vinculó a los contratantes.
Por consiguiente, atendido que el valor de la renta convenida asciende a la suma de 25,33 Unidades de Fomento, y que lo cobrado en el libelo pretensor corresponde a las vencidas a mayo de 2015 -32 meses- se accederá a la acción de cobro por un valor de 810,56 Unidades de Fomento, condenando a los demandados solidariamente a su pago, más los intereses moratorios convenidos.
Séptimo: Que en lo atinente a la cláusula penal que se persigue, con el mérito del contrato legalmente acompañado a los autos se tienen por acreditados los términos en que las partes la convinieron. En este escenario se hace presente que por tal concepto el actor demanda a título de avaluación anticipada de perjuicios el valor de las rentas vencidas entre junio de 2015 y la fecha de término pactada en la convención, esto es, al 29 de octubre del mismo año, la que resulta procedente, pues ha sido válidamente acordada por las partes, la que no aparece desproporcionada o afecta a un vicio de nulidad. En consecuencia, no siendo lesiva al necesario equilibrio de las prestaciones contractuales y, al haberse convenida la cláusula décimo cuarta en el ejercicio de la autonomía de la voluntad de las contratantes, se hará lugar a lo pedido a su respecto de conformidad a lo que dispone el artículo 1542 del Código Civil.
Octavo: Que, con todo, se hace lugar además a la acción de restitución del inmueble objeto del contrato, debiendo el arrendador restituirlo en el plazo que de dirá en lo resolutivo de este fallo.
Por estas consideraciones y de conformidad, además, a lo que disponen los artículos 144, 160, 189 y 611 del Código de Procedimiento Civil, 1977 y 1545 y 1542 del Código Civil, se revoca la sentencia en alzada de veintiocho de abril de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 54 y siguientes, por la cual se rechazó la demanda en todas sus partes y, en su lugar se decide, que ésta queda acogida, resolviendo:
I. Que se declara terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 29 de septiembre de 2003, respecto del inmueble de lote y vivienda Nº 14 de la Manzana A del plano de loteo correspondiente a la quinta etapa del "Conjunto Habitacional Altos de Quilicura", signado con el número 145 de calle Pasaje Las Cañas,
comuna de Quilicura, Región Metropolitana.
II. Que se ordena restituir el inmueble ya referido dentro del plazo de décimo día desde que el presente fallo quede ejecutoriado.
III. Que se condena a los demandados, solidariamente, a pagar al actor las rentas de arrendamiento adeudadas por el equivalente a la suma de 810,56 unidades de fomento, más el interés pactado.
IV. Que se condena a los demandados, solidariamente, a pagar al actor por concepto de cláusula penal la cantidad de 151,98 unidades de fomento.
V. Que se condena en costas a los demandados.
Redactó la ministra señora González Troncoso.
Regístrese y devuélvase, con sus documentos.
Rol N° 13.386-2016.
Pronunciada por la Sexta Sala, integrada por los Ministros señora Jessica De Lourdes Gonzalez Troncoso, señora Romy Grace Rutherford Parentti y el Abogado Integrante señor Mauricio Decap Fernández.
Autoriza el (la) ministro de fe de esta Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago.
En Santiago, veintitrés de febrero de dos mil diecisiete, se notificó por el estado diario la resolución que antecede.
En Santiago, a veintitrés de febrero de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.