La Reforma Tributaria y su simplificación ("RT") establecieron cambios importantes al Impuesto al Valor Agregado ("IVA") sobre venta de bienes raíces, a las promesas de venta, y a los contratos de arrendamiento con opción de compra sobre dichos bienes (leasing).
Fuente: El mercurio.com
Cambios para la venta de bienes raíces
Si bien el ordenamiento tributario ya contemplaba la aplicaci de IVA a la venta de bienes inmuebles, dicho impuesto solo se aplicaba a las enajenaciones hechas por empresas constructoras respecto de inmuebles construidos por ella o en parte por un tercero para ella.
Con la entrada en vigencia de la RT (1 de enero de 2016), el IVA se deberá aplicar a todas las ventas de bienes inmuebles, excluidos los terrenos, efectuada por un "vendedor", entendiendo por este a cualquier persona natural o jurídica, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros.
Con lo anterior, se amplía el concepto, pasando de gravar a las empresas constructoras, a todos los vendedores habituales de inmuebles, es decir, aquellos cuyo ánimo al momento de adquirir el bien raíz era revenderlo en un momento posterior.
Es importante destacar que la Ley no define lo que se entiende por habitual, por lo que el SII ha señalado que se debe considerar la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice la venta de los bienes. Con lo anterior pueden generarse diferencias de precio importantes entre ventas entre particulares si el vendedor califica de habitual.
Situación de los contratos de promesa de bienes inmuebles
Hasta antes de la RT, los contratos de promesa de venta de bienes inmuebles de propiedad de una empresa constructora de su giro, eran asimilados a ventas, de manera que los anticipos pagados por promesa se afectaban con IVA.
Sin embargo, la RT eliminó dicha asimilación, por lo que a partir de 2016, los montos pagados en virtud de una promesa pasan a tener la calidad de anticipos, y no se encuentran gravados con IVA.
Por su parte, el vendedor no debe emitir documento tributario al recibir dichos anticipos. En la práctica esto constituye un diferimiento ya que el IVA se pagará al momento de vender.
Situación de
los contratos
de leasing
Al igual que en el caso de las promesas, los contratos leasing celebrados por empresas constructoras, se encontraban gravados con IVA.
En el caso que el arrendador no era una empresa constructora, para determinar el tratamiento tributario de las cuotas del leasing, había que distinguir entre el tratamiento aplicable a las cuotas, que se asimilaban a un arrendamiento (se gravaban solo en la medida que se tratase de inmuebles amoblados o con instalaciones), y el tratamiento aplicable a la opción de compra (no se gravaba).
Actualmente, la Ley del IVA amplía el sujeto del impuesto, ya que grava los contratos de arriendo con opción de compra realizados por un "vendedor" o "arrendador habitual". Por otro lado, las cuotas leasing pasan a estar afectas a IVA, independientemente si se trata de un inmueble amoblado o con instalaciones.
No obstante, la Simplificación de la Reforma estableció una importante exención de IVA a los contratos de leasing que digan relación con bienes inmuebles que hayan sido adquiridos por el arrendador o empresa de leasing con el objeto de darlos en leasing, y en cuya adquisición no se haya soportado IVA.
Finalmente, la base imponible será el valor de cada cuota menos los intereses de la operación, y la proporción que corresponda al valor de adquisición del terreno.
Normas transitorias para la entrada en vigencia de las modificaciones en materia de IVA
En el caso de la aplicación del impuesto IVA a las ventas de inmuebles, el legislador ha establecido tres normas transitorias que liberan de IVA
Primera liberación:
Que la transferencia del dominio del inmueble se efectúe en virtud de un acto o contrato cuya celebración se hubiera prometido con anterioridad al 1 de enero de 2016, en un contrato celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Del mismo modo, no se gravarían con IVA las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a dicha fecha, siempre que el contrato se haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
De esta manera, todas las ventas de inmuebles que lleve a cabo un vendedor a contar del 1 de enero de 2016, y que hayan sido precedidas por un contrato de promesa no se verán afectas a IVA, siempre y cuando quien lleva a cabo la venta no sea una empresa constructora que construyó el inmueble al menos en parte.
Segunda liberación:
Estarán exentas de IVA las ventas de bienes inmuebles, siempre que cuenten al 1 de enero de 2016 con el permiso de edificación a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcción, y las ventas respectivas se materialicen antes del 1 de enero de 2017.
Nótese que no se establece una vigencia máxima o mínima para el permiso de edificación, en otras palabras, el permiso de edificación puede haberse concedido con varios años de anticipación al 1 de enero de 2016 e igual acogerse a esta excepción.
Asimismo, cabe tener presente que no se establece que el bien inmueble deba ser nuevo, ni tampoco que se trate de la primera venta del bien inmueble, por lo que es posible interpretar que todas las ventas de inmuebles que se materialicen este año (antes del 1 de enero de 2017), ya sea de inmuebles nuevos o usados, no se encontrarán gravadas con IVA, en la medida que cuenten con el referido permiso de edificación.
Tercera liberación:
Con la entrada en vigencia de la simplificación de la RT, publicada el 8 de febrero de 2016, se introdujo una nueva exención de IVA en la enajenación de inmuebles.
En efecto, también se encuentran exentas de IVA las ventas de inmuebles nuevos que cuenten con el permiso de construcción al 1 de enero de 2016, respecto de la venta u otras transferencias de dominio, incluido el contrato de arriendo con opción de compra, siempre que se haya ingresado al 1 de enero de 2017, la solicitud de recepción definitiva de la obra ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente.
Como se puede apreciar, esta exención sí hace referencia a que los bienes inmuebles deben ser nuevos, y también requiere que al 1 de enero de 2017, se haya ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra ante la Dirección de Obras Municipales.
Ahora bien, junto con tratarse de una exención más exigente, no se establece un plazo en el cual la venta tenga que materializarse, por lo que de cumplir con todos los requisitos, la venta podrá realizarse varios años después e igualmente encontrarse exenta de IVA.